M＆Aコラム近年の不動産M&A案件について｜船井総研グループのM&A・事業承継コンサルティング

不動産市況の高騰が続く現在、不動産を保有する「法人」のM&Aにおいて、見落とされがちなのが「含み益に対する潜在的な税務リスク」です。

本コラムでは、不動産を保有する法人のM&Aを検討されている経営者様に向けて、バブルやアベノミクスを経て膨らんだ時価と簿価のギャップが、将来の再販時にどのようなコストとして跳ね返ってくるのか、その注意点を詳しく解説します。

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バブル・アベノミクス後の不動産高騰とM&Aの注意点

昭和の初期の時代に既に栄えていた地域の不動産は“バブル”、“アベノミクス”の影響で購入した時の簿価よりも遥かに高い値段で取引されているようになっているものがあります。そのような不動産を物件として購入する場合は注意しなくてよいことですが、不動産を保有している法人をＭ＆Ａで購入する場合は注意が必要です。

不動産M&Aにおける簿価引継ぎと再販時の税務リスク

当たり前のことですが、株式の購入者が安い不動産の簿価を引き継いでしまいます。不動産を一生保有する場合は構わないのですが、再販する場合は安い簿価を引き継いでいるため、税務リスクを買主が負ってしまいます。（再販した際に簿価と時価の差の売却益に税金がかかるリスクを買主が負います）

リーマンショック後の市況と税務リスクを考慮した取引

リーマン以降の不動産市況が冷え込んでいるときは、買主が抱える税務リスクを考慮し、税務リスクを差し引いた値段で取引されるのが一般的でした。値引きを行ったとしても、売主側のメリットとして、不動産の売却益に対する税金よりも、株式の売却益にした方が税務メリットが得られ、買主としては税務リスクを負う代わりに安価で不動産を仕入れられるメリットがありました。

近年の傾向：売主有利な市況と買主の税務リスク負担増

最近の傾向としては、アベノミクス以降の不動産市況の高騰により、売主の方が有利になり税務リスクの値引き分が効かず、税務リスクを買主が負うケースが増えてきています。（都心の好立地物件が多い）物件を売らないという前提であればよいのですが、先々のことはわからず、もし売却する状況になった時に、売却益にかかる税金の問題に直面します。