借り手がつかない商業用不動産の現状
商業用不動産のテナント探しでは、魅力のなさと需要のなさから、賃料を限りなく安く設定しても、「それでも誰も借りない」という案件が増加しています。
特に地方都市の人口10万程度の街では、すでにほとんどのチェーン店が出尽くしていて、新たに参入するであろう事業者を見つけられない、という状況になっているところが増えてきています。
一方で、業界全体が右肩下がりではあるものの、競合店舗が撤退することでなんとか業績を保っているというチェーン店もあります。つまり、多くのチェーン店は過剰出店から整理縮小のステージに本格的に入ってきているということです。
M&Aにおける不動産評価の重要性
このような不動産需給の見通しというのは、M&Aの「その先」を見据える上で今まで以上に重要になってきます。
不動産を自社で所有している企業を買収する場合、必然的に対価が大きくなります。買い取った不動産が、当面収益性を生むものなのか、あるいは整理統合して閉鎖したのち賃貸ができる案件なのかどうか、といった判断は、買収後の利益見通しにインパクトをもたらしてきます。
地方都市における不動産流動性の低下
これまでであれば、「期待した賃料には届かなかったものの、借りてくれるところは見つかった」「不動産を購入したいという人が現れてくれた」など、なんらかの形で流動していたので結果なんとかなる事案が多かったのですが、今後は流動しない不動産が発生することを見越して査定しないといけなくなってきます。
大都市近郊であればなんとかなるものが多いですが、地方都市の店舗物件の場合は、時間をかけても賃料を下げても「それでも借り手が現れない」というまま、半年、一年、それ以上の期間を借り手探しに費やすことも想定にいれて算段をはじかないとなりません。
大都市部の不動産価格は上がっていますが、地方都市は借り手のつかない不動産を持て余しているという現実を見据えて、ポストM&Aの見通しを組み立てる必要があるといえます。
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