今回は「店舗M&Aの価格相場、取引価格」についてお伝えさせていただきます。
店舗M&Aとは
今回はまず、店舗M&Aとは？のところからお話させて頂ければと思います。
店舗M&Aには大きく下記の種類があります。
①店舗事業譲渡
②店舗資産譲渡
①の店舗事業譲渡は言わずもがな、営業中の店舗事業を譲渡するスキームで、事業譲渡として、譲渡対象となるものが、従業員や取引先、ノウハウや店舗資産、賃貸借権や商標権、公式ホームページやリース契約などをまとめて、買手企業に引継ぎし、買手企業がそのまま営業を引き継ぐようなパターンが多いスキームです。
②の店舗資産譲渡については、譲渡対象は限定的で、店舗資産と賃貸借権を中心に、案件に応じて設定していくケースが多いです。
事業用の定期建物賃貸借契約などは通常数百万円から数千万円の原状回復義務や違約金などが発生するケースが多く、単純閉店してしまうと店舗経営者様は大きな損失に繋がってしまいます。
売主様にとって、店舗M&Aのメリットとしてはなんといっても、賃貸借契約に伴う原状回復義務の免除と、日々の営業赤字による出血を止められることです。店舗M&Aで譲渡金を頂いて戦略的な撤退を行うことと、原状回復を行って賃貸借契約に伴う違約金を支払って店舗閉鎖するのとでは、大きな違いがあり、経営者様の人生を大きく左右しかねません。
先日に成約した店舗M&Aの案件の実例ですが、東京都内にある一等立地の飲食店の案件は非常に売主様買主様に喜ばれました。
売主様が原状回復費用が無くなり、買主様は出店費用の数千万円が無くなるような案件でした。双方の効果を合わせると実に効果として５千万円以上の価値を生み出す店舗M&Aを成約させることが出来ました。
また、社会的な意義も大きく、廃棄すればゴミとなる大量の造作資産も、再度買手企業様に息を吹き込んで頂くことで、店舗が生まれ変わり、店舗資産も2度目の人生が始まります。
店舗M&Aの価格の決まり方とは
店舗M&Aの場合、よくある価格の算出例として、下記の算出例が使われることがよくあります。
■黒字店舗
①年倍法：固定資産額(簿価)＋営業利益年2～4年
②EV/EBITDA法：EBITDA２年～4年
■赤字店舗
①無償譲渡(０円)
②固定資産額(簿価)
④アドバイザリー手数料同等額
上記は特に事業譲渡や造作資産譲渡で非常によく使われている価格算出例となっております。
店舗M&Aの実際の価格相場、取引相場について
実際に昨年私が担当した案件の中で、地方ロードサイドにて居酒屋のフランチャイズチェーンに加盟するオーナーより、閉店相談を受けた際は赤字店舗にも関わらず、残存簿価額の700万円(税別)で店舗売却することができました。
もしそのまま閉店していたら、敷金の没収や建物をスケルトンに戻す費用などで、1,000万円程度のキャッシュアウトを想定していたとのことでしたが、船井総研のM&Aコンサルタントが早期に買手企業様をご紹介し、なんと1社目の店舗内見にて意向表明を頂くことができ、店舗資産譲渡契約を交わすことができました。
解雇を予定していた従業員も、買手企業様の新しい店舗に全員が同条件の雇用契約にて移籍することができ、非常に喜ばれておりました。
家主様も現状の賃貸借契約の経済条件を引き継いで頂けるため、空家賃期間が無いことや、新たに仲介手数料が発生しないことから、とても喜んで頂けました。
今回のケースにおいては、買手企業様はラーメン店を積極展開する企業様でしたが、ラーメン業界も人員不足ということもあり、売却対象店舗からスタッフが移籍して頂けることは、店舗運営の初期教育が行われている従業員たちばかりということもあり、非常に助かるとのことでした。また、総投資コストも通常の半額以下に抑えられての出店で喜ばれました。
まさに、売手企業、買手企業、家主、従業員（スタッフ）がALLWINとなった船井総研らしい店舗M&Aの成約事例でした。
この店舗M&Aのケースでは、買手様が店舗資産以上に、業界NO,1企業のナショナルチェーンがこぞって出店するような一等立地（国道の角地）で、大型駐車場を完備していたことが大きなポイントとなりました。
次にご紹介する成約事例ですが、フランチャイズ加盟にて焼肉店を運営する企業様より、コロナによって遠隔店舗がマネジメントしにくくなったことと、今後スタッフの不足を予定しており、売上の減少を見込むので利益が出ているうちに売却できないかというご相談でした。
対象店舗は東日本を中心にFC展開するメガフランチャイジーの企業様で、本社より5時間程度の移動時間がかかるようなロードサイド店舗の売却案件でした。
しかしながら、対象の店舗は2年前の営業利益は500万円、1年前の営業利益は700万円、直近の営業利益は1,000万円と業績が堅調だったこと評価され、すぐに希望額で買手が決まり、営業利益4年分とする4,000万円(税別)で売却が確定しました。
この店舗M&Aが成約に至った成功の秘訣は、まさに営業利益が右肩上がりだったことが大きな要因でした。
2年前の営業利益500万では当然4,000万円では売却できず、1年遅れていて営業利益が下がった状態での希望価格は通らなかったと考えます。
まさに店舗の事業承継はタイミングが非常に重要であるということが分かる案件でした。
また、本案件はFC本部との交渉が発生する案件でしたが、事前に売手候補企業様がFC本部の担当スーパーバイザー(SV)にご確認頂いていたこともあり、買手候補企業様が新たにFC加盟金をお支払い頂くことが条件ということも事前に確認することができ、チェンジオブコントロールの調整も非常にスムーズに調整することができました。
このように我々、船井総研のM&Aコンサルタントは、できるだけ売手企業と買手企業のWIN-WINに繋がるM&Aスキームの提案が可能です。都市だけに関わらず、地方や田舎、ビルインやロードサイド、商業施設かかわらず、実績が多数あります。
業種も飲食業店（カフェ・焼肉店・居酒屋）、パン屋、ケーキ屋、葬儀会館、結婚式場、遊技場、スホテル、ゴルフ場、ゴルフ練習場、中古車販売店、病院、クリニック、美容室、歯科、パチンコ店、お弁当屋、エステ、整骨院、保険代理店、物流拠点、工場など、様々な業種で店舗M&Aを行っています。
また、船井総合研究所は店舗経営者様のお力になれるM&Aコンサルタントが多数在籍しております。成長著しい買手企業様のご登録も多数ございますので、まずは船井総合研究所のM&A支援部にご相談下さい。
初期相談料が無料はもちろんのこと、船井総研は最終契約書の締結までアドバイザリー手数料は頂戴致しません。東証プライム上場のグループ会社ですので、安心してご相談ください。
きっとお悩みの経営者様を明るい未来へ導いてくれるでしょう！